都内の投資用不動産を利用した相続税の節税効果について

昨今、相続対策として投資用不動産を購入する事例が見受けられますが、実際にはどれくらいの効果があるのでしょうか?今回は、かなりおおまかな計算ですがその節税効果を試算してみましょう!

■ケース①

5000万円の預貯金で都内に中古の区分マンション(築20年駅徒歩10分以内)を購入し他人に賃貸した場合。(物件はタワーマンションに限らず低層マンションでも検討可能です)
≪相続税評価額≫
預貯金の場合5000万円→区分マンションの場合の相続税評価額は約2400万円
  ⇒約2600万円の評価減となります。(貸家建付地の評価減を適用)
さらに小規模宅地等の特例を利用した場合1400万円の評価となりますので
  ⇒約3600万円の評価減となります。
≪相続税額≫
税率によって異なりますが10%~最大で55%となりますので
3600万円の評価減⇒360万円~1980万円の相続税の節税となります。

■ケース②
ケース①の物件を預貯金1000万円+借入金4000万円により購入した場合
≪相続税評価額≫
購入直後に相続が発生した場合にはケース①と同様の評価減となります。但しその後は、借入残高が毎年減少致しますので、その分ケース①より節税の効果は少なくなります。

■ケース③
5000万円の預貯金でJ-REIT(不動産投資信託)を購入した場合
≪相続税評価額≫
J-REIT(不動産投資信託)は上場しているため日々評価が増減致しますが、基本的には節税の効果はほとんどありません。

※※まとめ※※

相続税対策には養子縁組、相続時精算課税、生前贈与(住宅資金、教育資金、おしどり夫婦)アパート建築など様々な対策がございますが、納税資金を確保した上で余剰資金がある場合等には、上記のような都心型の不動産投資は即効性のある節税対策として検討の価値がありそうですね。

ただし、デメリットとしては処分性や換金性が低い(遅い)点、借入金を利用した場合には残高減少とともに節税効果が少なくなる点、家賃収入は不動産所得申告が必要な点、不動産所得からのキャッシュが年々増加する分は節税効果が低くなる点、また相続直後に相続人が売却した場合には租税回避行為として税務当局から指摘されるリスクなどもございます。ご検討の際にはぜひお気軽にご相談ください。

★上記ケースはあくまでひとつの事例です。評価額は事例ごとに異なりますのでご了承ください。

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